Revente d’un bien en résidences services : quelques points de vigilance !

Les circonstances économiques, le marché de l’emploi actuel ou des circonstances familiales ont malheureusement conduit certains de nos clients à envisager la revente de leur investissement loué meublé.

Les conséquences d’une revente sont nombreuses et loin d’être anodines :

  • Conséquences fiscales sur la TVA :

Lorsque le bien est donné en location par bail commercial à un gestionnaire, il y aura dans la majorité des cas poursuite par le nouveau propriétaire du bail commercial avec l’exploitant.

Il faut également que l’acheteur soit placé sous le régime de TVA, c’est-à-dire qu’il doit collecter de la TVA sur les loyers qu’il percevra, et les reverser à l’administration fiscale.
Pour cela il doit s’engager à renoncer au régime de la franchise en base. A notre avis, il faut s’assurer que cet engagement est bien indiqué dans l’acte de vente.

Donc si l’acquéreur est bien soumis à un régime réel de TVA sur les loyers qu’il percevra, il y aura transfert du vendeur (vous), à l’acquéreur de l’obligation de régularisation de la TVA récupérée à l’acquisition.
Il est nécessaire d’indiquer à l’acquéreur dans l’acte de vente ce transfert d’obligation, ainsi que le montant de TVA que vous avez récupéré lors de votre achat (même si cette TVA n’a pas transitée sur vos comptes bancaires) et les dates auxquelles elle était déductible.
Si vous ne l’avez pas, cette information est à demander à la personne qui a fait les démarches de récupération de TVA (en règle générale, une société d’expertise comptable), via le notaire en charge de la vente.

Si toutefois le bail commercial n’est pas poursuivi par l’acquéreur de votre bien, et/ou s’il ne renonce pas à la franchise en base de TVA, il y aura obligation de régularisation par 1/20ème de la TVA récupérée initialement. C’est-à-dire que vous devrez reverser 100% de la TVA sur l’immeuble que vous avez initialement déduite. Ce pourcentage est cependant diminué de 5 points par année civile ou fraction d’année civile de détention du bien par vous-même, de telle sorte qu’il n’y a plus de régularisation après 20 ans de détention du bien.

  • Conséquences fiscales sur la plus value immobilière (Prix de vente – Prix d’achat) dans le cadre de l’activité de loueur en meublé non professionnel LMNP – régime des plus values des particuliers :

Si vous vendez votre bien à une valeur supérieure à celle que vous avez acheté :
- La plus value est alors égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
- Le résultat obtenu subit ensuite, après 5 ans de détention, un abattement progressif de 2%, 4% puis 8% par an pour aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans (des assouplissements à ce régime ont été annoncés par le président de la république cf actualités du trimestre ci-dessous).
- L’impôt forfaitaire et les prélèvements sociaux sont calculés à 34.5 % sur la valeur obtenue.

Si vous vendez votre bien à une valeur inférieure à celle que vous avez acheté :
- Aucune conséquence fiscale puisque nous sommes alors dans le cas d’une moins-value.

  • ATTENTION : si vous aviez opté pour la réduction d’impôt CENSI-BOUVARD seuls quelques cas définis par l’instruction permettent d’éviter la remise en cause de cette réduction en cas de revente (même au-delà de la prescription fiscale de 3 ans).
  • ATTENTION : les loueurs en meublé professionnels dépendent du régime des plus values des professionnels (prix de vente – prix d’achat + amortissements pratiqués).

Cette liste des conséquences d’une cession n’est pas exhaustive, et chaque cas peut avoir des particularités. Il s’agit là cependant des principales conséquences. En cas d’avancement du projet de vente, il y aura lieu d’examiner le dossier plus en détail.

Nous restons à votre disposition pour vous faire profiter de notre expertise.