Location en meublé: dopez vos revenus immobiliers en limitant l’impôt
Vous avez un patrimoine immobilier et vous constatez d’année en année la baisse de votre rentabilité locative ! Et si vous passiez à la location en meublé ?
Elle est séduisante avant tout pour sa rentabilité meilleure que celle d’un logement vide. Car un meublé se loue en moyenne 15 % plus cher, au prix de quelques contraintes pour le bailleur, bien évidemment. L’appartement doit être fonctionnel et équipé de tout le confort moderne : machines à laver, téléviseur à écran plat, abonnement Internet en wi-fi, petit électro-ménager. C’est le seul moyen d’attirer les bons locataires à la recherche d’un logement habitable immédiatement et d’éviter les périodes de vacance. Sachez, toutefois, que tous les biens ne se prêtent pas à la location meublée.
Privilégiez les étudiants et les cadres en mission
Les appartements les plus recherchés sont les petites surfaces, studios et deux pièces pour l’essentiel. Car les locataires que nous vous conseillons de cibler en priorité sont des étudiants, s’installant pour une année universitaire, ou des cadres en mission de longue durée. Il faudra donc que votre logement soit idéalement placé, près des centres urbains, pôles d’activité ou centres universitaires.
Autant dire que seules les grandes villes correspondent à la demande de cette clientèle (voir nos exemples ci-dessous). Idéal : une ville étudiante en bord de mer ou dans une zone de villégiature. Vous pourrez profiter des périodes creuses pour louer votre logement à des touristes de passage, et doper significativement votre rentabilité, surtout durant les mois d’été. En effet, le tarif d’une semaine de location touristique équivaut souvent à celui d’un mois en longue durée. Néanmoins, n’espérez pas gagner à tous les coups. Les charges seront élevées. « Comme les locataires se succèdent plus rapidement que dans une location non meublée, il faut prévoir un budget pour rénover le bien plus souvent », prévient Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis.
Autre avantage du meublé : le régime fiscal. Les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes comprennent le loyer et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires. Si le montant est inférieur à 32 600 euros par an, le régime dit micro-BIC s’applique par défaut, car vous pouvez y renoncer. Son atout : un abattement forfaitaire de 50 %.
Abattement et amortissement, une combinaison gagnante
Si, en revanche, vous percevez plus de 32 600 euros de BIC par an, ou sur option de votre part, le régime réel s’applique, avec une déduction des charges réelles. Il est plus intéressant si l’abattement de 50 % du micro-BIC ne couvre pas l’intégralité de vos charges : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion locative… Outre ces charges, on peut déduire aussi annuellement l’amortissement du bien et des meubles, c’est-à-dire une fraction de leur valeur. Le taux d’amortissement est de 3 à 5 % pour les murs selon leur nature. Il est nettement plus élevé pour les meubles. Le solde des BIC, après charges et amortissements, est imposé avec vos autres revenus.
Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 15,50 % seront à régler en plus. Bonus : votre bien peut être parfois classé en location meublée de tourisme, de une à cinq étoiles selon plusieurs critères (état du bien, surface, qualité de l’équipement…). Dès lors, l’abattement en micro-BIC passe à 71 %, à condition de percevoir moins de 81 500 euros de BIC dans l’année.
Tenté par ce petit eldorado pour rentier ? Attention toutefois aux arbitrages au sein de votre patrimoine immobilier. N’oubliez pas que, hors résidence principale, la plus-value est taxée si vous n’êtes pas propriétaire depuis trente ans.
SOURCE : votreargent.lexpress.fr 15/07/2013