L’Assemblée nationale a adopté, mardi 17 septembre, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové. Au Sénat, l’examen est prévu du 22 au 25 octobre, le temps pour les professionnels de se faire entendre.

En adoptant le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), les députés ont enrichi et renforcé le texte sur plusieurs points, notamment l’encadrement des loyers avec l’instauration d’un loyer médian minoré à 30 % en-deçà du loyer médian de référence. De l’autre côté, le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence. Par conséquent, dans les zones définies, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers sont déterminés sur proposition de l’observatoire local des loyers. En pratique, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré. Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort qui, par leur nature et leur ampleur, le justifient.

Les conséquences d’une revente sont nombreuses et loin d’être anodines :

• Conséquences fiscales sur la TVA :

Lorsque le bien est donné en location par bail commercial à un gestionnaire, il y aura dans la majorité des cas poursuite par le nouveau propriétaire du bail commercial avec l’exploitant.

Il faut également que l’acheteur soit placé sous le régime de TVA, c’est-à-dire qu’il doit collecter de la TVA sur les loyers qu’il percevra, et les reverser à l’administration fiscale.
Pour cela il doit s’engager à renoncer au régime de la franchise en base. A notre avis, il faut s’assurer que cet engagement est bien indiqué dans l’acte de vente.

Donc si l’acquéreur est bien soumis à un régime réel de TVA sur les loyers qu’il percevra, il y aura transfert du vendeur (vous), à l’acquéreur de l’obligation de régularisation de la TVA récupérée à l’acquisition.
Il est nécessaire d’indiquer à l’acquéreur dans l’acte de vente ce transfert d’obligation, ainsi que le montant de TVA que vous avez récupéré lors de votre achat (même si cette TVA n’a pas transitée sur vos comptes bancaires) et les dates auxquelles elle était déductible.
Si vous ne l’avez pas, cette information est à demander à la personne qui a fait les démarches de récupération de TVA (en règle générale, une société d’expertise comptable), via le notaire en charge de la vente.

Si toutefois le bail commercial n’est pas poursuivi par l’acquéreur de votre bien, et/ou s’il ne renonce pas à la franchise en base de TVA, il y aura obligation de régularisation par 1/20ème de la TVA récupérée initialement. C’est-à-dire que vous devrez reverser 100% de la TVA sur l’immeuble que vous avez initialement déduite. Ce pourcentage est cependant diminué de 5 points par année civile ou fraction d’année civile de détention du bien par vous-même, de telle sorte qu’il n’y a plus de régularisation après 20 ans de détention du bien.

• Conséquences fiscales sur la plus value immobilière (Prix de vente – Prix d’achat) dans le cadre de l’activité de loueur en meublé non professionnel LMNP – régime des plus values des particuliers :

Si vous vendez votre bien à une valeur supérieure à celle que vous avez acheté :
- La plus value est alors égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
- Le résultat obtenu subit ensuite, après 5 ans de détention, un abattement progressif de 2%, 4% puis 8% par an pour aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans (des assouplissements à ce régime ont été annoncés par le président de la république cf actualités du trimestre ci-dessous).
- L’impôt forfaitaire et les prélèvements sociaux sont calculés à 34.5 % sur la valeur obtenue.

Si vous vendez votre bien à une valeur inférieure à celle que vous avez acheté :
- Aucune conséquence fiscale puisque nous sommes alors dans le cas d’une moins-value.

• ATTENTION : si vous aviez opté pour la réduction d’impôt CENSI-BOUVARD seuls quelques cas définis par l’instruction permettent d’éviter la remise en cause de cette réduction en cas de revente (même au-delà de la prescription fiscale de 3 ans).
• ATTENTION : les loueurs en meublé professionnels dépendent du régime des plus values des professionnels (prix de vente – prix d’achat + amortissements pratiqués).

Cette liste des conséquences d’une cession n’est pas exhaustive, et chaque cas peut avoir des particularités. Il s’agit là cependant des principales conséquences. En cas d’avancement du projet de vente, il y aura lieu d’examiner le dossier plus en détail.

Nous restons à votre disposition pour vous faire profiter de notre expertise.

Elle est séduisante avant tout pour sa rentabilité meilleure que celle d’un logement vide. Car un meublé se loue en moyenne 15 % plus cher, au prix de quelques contraintes pour le bailleur, bien évidemment. L’appartement doit être fonctionnel et équipé de tout le confort moderne : machines à laver, téléviseur à écran plat, abonnement Internet en wi-fi, petit électro-ménager. C’est le seul moyen d’attirer les bons locataires à la recherche d’un logement habitable immédiatement et d’éviter les périodes de vacance. Sachez, toutefois, que tous les biens ne se prêtent pas à la location meublée.

Privilégiez les étudiants et les cadres en mission

Les appartements les plus recherchés sont les petites surfaces, studios et deux pièces pour l’essentiel. Car les locataires que nous vous conseillons de cibler en priorité sont des étudiants, s’installant pour une année universitaire, ou des cadres en mission de longue durée. Il faudra donc que votre logement soit idéalement placé, près des centres urbains, pôles d’activité ou centres universitaires.

Autant dire que seules les grandes villes correspondent à la demande de cette clientèle (voir nos exemples ci-dessous). Idéal : une ville étudiante en bord de mer ou dans une zone de villégiature. Vous pourrez profiter des périodes creuses pour louer votre logement à des touristes de passage, et doper significativement votre rentabilité, surtout durant les mois d’été. En effet, le tarif d’une semaine de location touristique équivaut souvent à celui d’un mois en longue durée. Néanmoins, n’espérez pas gagner à tous les coups. Les charges seront élevées. « Comme les locataires se succèdent plus rapidement que dans une location non meublée, il faut prévoir un budget pour rénover le bien plus souvent », prévient Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis.

Autre avantage du meublé : le régime fiscal. Les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes comprennent le loyer et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires. Si le montant est inférieur à 32 600 euros par an, le régime dit micro-BIC s’applique par défaut, car vous pouvez y renoncer. Son atout : un abattement forfaitaire de 50 %.

Abattement et amortissement, une combinaison gagnante

Si, en revanche, vous percevez plus de 32 600 euros de BIC par an, ou sur option de votre part, le régime réel s’applique, avec une déduction des charges réelles. Il est plus intéressant si l’abattement de 50 % du micro-BIC ne couvre pas l’intégralité de vos charges : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion locative… Outre ces charges, on peut déduire aussi annuellement l’amortissement du bien et des meubles, c’est-à-dire une fraction de leur valeur. Le taux d’amortissement est de 3 à 5 % pour les murs selon leur nature. Il est nettement plus élevé pour les meubles. Le solde des BIC, après charges et amortissements, est imposé avec vos autres revenus.

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 15,50 % seront à régler en plus. Bonus : votre bien peut être parfois classé en location meublée de tourisme, de une à cinq étoiles selon plusieurs critères (état du bien, surface, qualité de l’équipement…). Dès lors, l’abattement en micro-BIC passe à 71 %, à condition de percevoir moins de 81 500 euros de BIC dans l’année.

Tenté par ce petit eldorado pour rentier ? Attention toutefois aux arbitrages au sein de votre patrimoine immobilier. N’oubliez pas que, hors résidence principale, la plus-value est taxée si vous n’êtes pas propriétaire depuis trente ans.

SOURCE : votreargent.lexpress.fr 15/07/2013

Le rendement du placement préféré des Français, pour le moment fixé à 1,75%, dépend de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac). Or, leur hausse sur un an n’était que de 0,8% le mois dernier, a annoncé jeudi l’Insee.

Ce chiffre devrait mécaniquement faire tomber le taux du Livret A à 1%, puisqu’il faut ajouter 0,25 point à l’inflation et arrondir au quart de point le plus proche pour le déterminer.

Un tel niveau serait inédit. Depuis la création en 1818 de ce qu’on appelait alors le « livret de caisse d’épargne », sa rémunération n’était jamais descendue sous 1,25%, un plancher connu entre le 1er août 2009 et le 1er août 2010.

Il n’est toutefois pas encore certain qu’une telle baisse ait lieu puisque la mise en oeuvre de la formule n’est pas automatique.

La décision revient d’abord au gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, qui a jusqu’à lundi pour se prononcer. S’il décide d’appliquer à la lettre la formule, sa décision s’impose. S’il souhaite y déroger, la décision est alors tranchée par le ministre de l’Economie.

M. Noyer a prévenu mercredi qu’il fonderait son choix en fonction de deux considérations: faire en sorte qu’il ait « un impact significatif sur la croissance et sur l’emploi », et qu’il assure « le maintien du pouvoir d’achat de l’épargne ».

Pouvoir d’achat ou financement de l’économie

L’avantage d’un taux bas est notamment de permettre à la Caisse des dépôts (CDC), qui centralise 65% des encours du Livret A, d’octroyer des financements pour la construction de logements sociaux à un prix attractif.

Mais le niveau de la rémunération du Livret A est aussi un sujet éminemment politique puisque la quasi-totalité des Français (96% à fin 2012) en détient un.

Le directeur général de la CDC, Jean-Pierre Jouyet, un proche du président François Hollande, a lui-même reconnu qu’un recul trop important de sa rémunération pourrait être difficilement compris.

« Politiquement, on peut considérer qu’il ne faudrait pas baisser le taux au-dessous de 1,50% », a-t-il affirmé dans un entretien au Journal du Dimanche.

Prudent, le ministre de l’Economie, Pierre Moscovici, a lui expliqué mercredi qu’il aurait le « souci de préserver le pouvoir d’achat du Livret A ».

Il a également renvoyé à fin juillet sa décision sur le sujet, à condition toutefois que le gouverneur de la Banque de France ne suive pas la formule.

Depuis janvier 2009, Christian Noyer a dérogé à plusieurs reprises à l’application stricte de la formule, la dernière fois en février. Il avait alors choisi d’abaisser le taux de 2,25% à 1,75% alors que la formule l’aurait fait passer mécaniquement 1,50%.

Il avait alors expliqué vouloir « éviter qu’un mouvement de trop grande ampleur ne soit mal compris » par les épargnants.

Si elle cristallise les attentes et les tensions, la décision concernant la fixation du taux du Livret A n’a pourtant qu’un effet limité sur les intérêts versés chaque année aux épargnants.

Fin 2012, le Livret A affichait un encours moyen de 3.796 euros par personne physique. Avec un taux à 1%, il rapporterait 37,96 euros par an. Si le taux est à 1,75%, sa rémunération augmente à 66,43 euros.

Si les conséquences d’un nouveau recul de sa rémunération sont difficiles à anticiper, la précédente baisse n’avait pas entamé la popularité de ce produit.

Sur les cinq premiers mois de l’année, la collecte nette (versements moins retraits) s’est ainsi établie à 14,88 milliards d’euros, alors qu’elle atteignait 10,42 milliards un an auparavant.

Car au-delà de sa rémunération, le Livret A reste un produit très prisé pour ses caractéristiques avantageuses, à savoir son plafond (passé de 15.300 euros à 22.950 euros au cours des derniers mois), la possibilité d’effectuer des retraits à tout moment ou encore l’absence de taxation sur les intérêts qu’il génère.

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•  A la différence du régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers pour calculer le revenu BIC imposable, ce sont les frais réellement engagés qui viennent en déduction des revenus acquis (comptabilité d’engagement).
•  S’il est vrai qu’au régime réel simplifié BIC, les loyers sont déclarés même sans avoir été réglés par le locataire, les dépenses afférentes à cette activité sont enregistrées dans la déclaration annuelle même si elles n’ont pas été décaissées.
• Dans le régime réel, il est aussi calculé et comptabilisé un amortissement sur le bien et sur le mobilier. Bien qu’étant une charge non décaissée, cette dépense est constatée dans la déclaration réelle et contribue à diminuer le revenu imposable sans pouvoir créer de déficit.
• Même sans prêt bancaire finançant le bien, le régime du réel simplifié en location meublée est parfois plus intéressant que le régime du micro-BIC qui se contente de pratiquer un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés.
•  D’autant qu’à condition que l’activité reste classée fiscalement en location meublée non professionnelle, cela n’engendre pas de conséquence en matière d’imposition des plus values.

Attention toutefois à justifier d’une mise en location à titre d’habitation principale dans les grandes agglomérations (sinon autorisation nécessaire à demander pour faire de la location de courte durée).

La déductibilité des charges sera toutefois appréciée en fonction de la proposition du bien à la location tout au long de l’année.

En 2011 par exemple, avec un taux moyen de 2,08% sur l’année (2% puis 2,25%), le Livret A n’a pas égalé l’inflation moyenne de 2,1%. Il a donc payé un rendement réel légèrement négatif traduisant une dévalorisation du capital placé. L’an dernier, les épargnants ont été un peu mieux servis. Face à une inflation moyenne de 1,95%, le retour réel a atteint 0,3%. Il est toutefois resté inférieure à la moyenne de 0,73% constatée selon nos calculs depuis 2000.

Qu’en sera-t-il alors en 2013 ? Si le taux n’est pas retouché en cours d’année, un Livret A offrira un rendement facial de 1,79% sur l’année (11 mois à 1,75% et 1 mois à 2,25%). Quant à l’inflation, on ne peut bien entendu se baser à l’heure actuelle que sur des projections.

Si elle maintient sur l’année son rythme de décembre (1,3%), un capital placé sur un Livret A se revalorisera réellement de 0,49%. Les projections de divers établissements et institutions se situent toutefois un peu au-dessus. Une moyenne de plusieurs d’entre elles donne un chiffre de 1,5%. Si cela correspond bien à la moyenne annuelle, on pourra alors parler d’un taux réel de 0,29%, soit presqu’autant qu’en 2012.

Le LMNP en revanche bénéficie d’une rentabilité nette comprise entre 4% et 5,50% avec l’avantage de suivre l’inflation puisque les loyers sont revalorisés chaque année. C’est donc une réelle alternative pour bénéficier d’un placement sans baisse par rapport à l’évolution du cout de la vie ».

Source « Boursier.com »

(LaVieImmo.com) – Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2013, les députés ont adopté un amendement déposé par le gouvernement, visant à prolonger de quatre ans la durée de vie du régime Censi Bouvard, qui devait prendre fin au 31 décembre prochain.

Mis en place en début 2009, le dispositif s’applique aux investissements immobiliers réalisés, principalement, dans des résidences avec services pour étudiants ou personnes âgées, ou des résidences de tourisme. Le taux de la réduction d’impôt est maintenu à 11 % pour les opérations réalisées en 2012.