Les conséquences d’une revente sont nombreuses et loin d’être anodines :

• Conséquences fiscales sur la TVA :

Lorsque le bien est donné en location par bail commercial à un gestionnaire, il y aura dans la majorité des cas poursuite par le nouveau propriétaire du bail commercial avec l’exploitant.

Il faut également que l’acheteur soit placé sous le régime de TVA, c’est-à-dire qu’il doit collecter de la TVA sur les loyers qu’il percevra, et les reverser à l’administration fiscale.
Pour cela il doit s’engager à renoncer au régime de la franchise en base. A notre avis, il faut s’assurer que cet engagement est bien indiqué dans l’acte de vente.

Donc si l’acquéreur est bien soumis à un régime réel de TVA sur les loyers qu’il percevra, il y aura transfert du vendeur (vous), à l’acquéreur de l’obligation de régularisation de la TVA récupérée à l’acquisition.
Il est nécessaire d’indiquer à l’acquéreur dans l’acte de vente ce transfert d’obligation, ainsi que le montant de TVA que vous avez récupéré lors de votre achat (même si cette TVA n’a pas transitée sur vos comptes bancaires) et les dates auxquelles elle était déductible.
Si vous ne l’avez pas, cette information est à demander à la personne qui a fait les démarches de récupération de TVA (en règle générale, une société d’expertise comptable), via le notaire en charge de la vente.

Si toutefois le bail commercial n’est pas poursuivi par l’acquéreur de votre bien, et/ou s’il ne renonce pas à la franchise en base de TVA, il y aura obligation de régularisation par 1/20ème de la TVA récupérée initialement. C’est-à-dire que vous devrez reverser 100% de la TVA sur l’immeuble que vous avez initialement déduite. Ce pourcentage est cependant diminué de 5 points par année civile ou fraction d’année civile de détention du bien par vous-même, de telle sorte qu’il n’y a plus de régularisation après 20 ans de détention du bien.

• Conséquences fiscales sur la plus value immobilière (Prix de vente – Prix d’achat) dans le cadre de l’activité de loueur en meublé non professionnel LMNP – régime des plus values des particuliers :

Si vous vendez votre bien à une valeur supérieure à celle que vous avez acheté :
- La plus value est alors égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
- Le résultat obtenu subit ensuite, après 5 ans de détention, un abattement progressif de 2%, 4% puis 8% par an pour aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans (des assouplissements à ce régime ont été annoncés par le président de la république cf actualités du trimestre ci-dessous).
- L’impôt forfaitaire et les prélèvements sociaux sont calculés à 34.5 % sur la valeur obtenue.

Si vous vendez votre bien à une valeur inférieure à celle que vous avez acheté :
- Aucune conséquence fiscale puisque nous sommes alors dans le cas d’une moins-value.

• ATTENTION : si vous aviez opté pour la réduction d’impôt CENSI-BOUVARD seuls quelques cas définis par l’instruction permettent d’éviter la remise en cause de cette réduction en cas de revente (même au-delà de la prescription fiscale de 3 ans).
• ATTENTION : les loueurs en meublé professionnels dépendent du régime des plus values des professionnels (prix de vente – prix d’achat + amortissements pratiqués).

Cette liste des conséquences d’une cession n’est pas exhaustive, et chaque cas peut avoir des particularités. Il s’agit là cependant des principales conséquences. En cas d’avancement du projet de vente, il y aura lieu d’examiner le dossier plus en détail.

Nous restons à votre disposition pour vous faire profiter de notre expertise.

Le rendement du placement préféré des Français, pour le moment fixé à 1,75%, dépend de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac). Or, leur hausse sur un an n’était que de 0,8% le mois dernier, a annoncé jeudi l’Insee.

Ce chiffre devrait mécaniquement faire tomber le taux du Livret A à 1%, puisqu’il faut ajouter 0,25 point à l’inflation et arrondir au quart de point le plus proche pour le déterminer.

Un tel niveau serait inédit. Depuis la création en 1818 de ce qu’on appelait alors le « livret de caisse d’épargne », sa rémunération n’était jamais descendue sous 1,25%, un plancher connu entre le 1er août 2009 et le 1er août 2010.

Il n’est toutefois pas encore certain qu’une telle baisse ait lieu puisque la mise en oeuvre de la formule n’est pas automatique.

La décision revient d’abord au gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, qui a jusqu’à lundi pour se prononcer. S’il décide d’appliquer à la lettre la formule, sa décision s’impose. S’il souhaite y déroger, la décision est alors tranchée par le ministre de l’Economie.

M. Noyer a prévenu mercredi qu’il fonderait son choix en fonction de deux considérations: faire en sorte qu’il ait « un impact significatif sur la croissance et sur l’emploi », et qu’il assure « le maintien du pouvoir d’achat de l’épargne ».

Pouvoir d’achat ou financement de l’économie

L’avantage d’un taux bas est notamment de permettre à la Caisse des dépôts (CDC), qui centralise 65% des encours du Livret A, d’octroyer des financements pour la construction de logements sociaux à un prix attractif.

Mais le niveau de la rémunération du Livret A est aussi un sujet éminemment politique puisque la quasi-totalité des Français (96% à fin 2012) en détient un.

Le directeur général de la CDC, Jean-Pierre Jouyet, un proche du président François Hollande, a lui-même reconnu qu’un recul trop important de sa rémunération pourrait être difficilement compris.

« Politiquement, on peut considérer qu’il ne faudrait pas baisser le taux au-dessous de 1,50% », a-t-il affirmé dans un entretien au Journal du Dimanche.

Prudent, le ministre de l’Economie, Pierre Moscovici, a lui expliqué mercredi qu’il aurait le « souci de préserver le pouvoir d’achat du Livret A ».

Il a également renvoyé à fin juillet sa décision sur le sujet, à condition toutefois que le gouverneur de la Banque de France ne suive pas la formule.

Depuis janvier 2009, Christian Noyer a dérogé à plusieurs reprises à l’application stricte de la formule, la dernière fois en février. Il avait alors choisi d’abaisser le taux de 2,25% à 1,75% alors que la formule l’aurait fait passer mécaniquement 1,50%.

Il avait alors expliqué vouloir « éviter qu’un mouvement de trop grande ampleur ne soit mal compris » par les épargnants.

Si elle cristallise les attentes et les tensions, la décision concernant la fixation du taux du Livret A n’a pourtant qu’un effet limité sur les intérêts versés chaque année aux épargnants.

Fin 2012, le Livret A affichait un encours moyen de 3.796 euros par personne physique. Avec un taux à 1%, il rapporterait 37,96 euros par an. Si le taux est à 1,75%, sa rémunération augmente à 66,43 euros.

Si les conséquences d’un nouveau recul de sa rémunération sont difficiles à anticiper, la précédente baisse n’avait pas entamé la popularité de ce produit.

Sur les cinq premiers mois de l’année, la collecte nette (versements moins retraits) s’est ainsi établie à 14,88 milliards d’euros, alors qu’elle atteignait 10,42 milliards un an auparavant.

Car au-delà de sa rémunération, le Livret A reste un produit très prisé pour ses caractéristiques avantageuses, à savoir son plafond (passé de 15.300 euros à 22.950 euros au cours des derniers mois), la possibilité d’effectuer des retraits à tout moment ou encore l’absence de taxation sur les intérêts qu’il génère.

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