L’Assemblée nationale a adopté, mardi 17 septembre, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové. Au Sénat, l’examen est prévu du 22 au 25 octobre, le temps pour les professionnels de se faire entendre.

En adoptant le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), les députés ont enrichi et renforcé le texte sur plusieurs points, notamment l’encadrement des loyers avec l’instauration d’un loyer médian minoré à 30 % en-deçà du loyer médian de référence. De l’autre côté, le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence. Par conséquent, dans les zones définies, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers sont déterminés sur proposition de l’observatoire local des loyers. En pratique, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré. Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort qui, par leur nature et leur ampleur, le justifient.

Elle est séduisante avant tout pour sa rentabilité meilleure que celle d’un logement vide. Car un meublé se loue en moyenne 15 % plus cher, au prix de quelques contraintes pour le bailleur, bien évidemment. L’appartement doit être fonctionnel et équipé de tout le confort moderne : machines à laver, téléviseur à écran plat, abonnement Internet en wi-fi, petit électro-ménager. C’est le seul moyen d’attirer les bons locataires à la recherche d’un logement habitable immédiatement et d’éviter les périodes de vacance. Sachez, toutefois, que tous les biens ne se prêtent pas à la location meublée.

Privilégiez les étudiants et les cadres en mission

Les appartements les plus recherchés sont les petites surfaces, studios et deux pièces pour l’essentiel. Car les locataires que nous vous conseillons de cibler en priorité sont des étudiants, s’installant pour une année universitaire, ou des cadres en mission de longue durée. Il faudra donc que votre logement soit idéalement placé, près des centres urbains, pôles d’activité ou centres universitaires.

Autant dire que seules les grandes villes correspondent à la demande de cette clientèle (voir nos exemples ci-dessous). Idéal : une ville étudiante en bord de mer ou dans une zone de villégiature. Vous pourrez profiter des périodes creuses pour louer votre logement à des touristes de passage, et doper significativement votre rentabilité, surtout durant les mois d’été. En effet, le tarif d’une semaine de location touristique équivaut souvent à celui d’un mois en longue durée. Néanmoins, n’espérez pas gagner à tous les coups. Les charges seront élevées. « Comme les locataires se succèdent plus rapidement que dans une location non meublée, il faut prévoir un budget pour rénover le bien plus souvent », prévient Maud Velter, directrice associée de l’agence Lodgis.

Autre avantage du meublé : le régime fiscal. Les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes comprennent le loyer et les charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires. Si le montant est inférieur à 32 600 euros par an, le régime dit micro-BIC s’applique par défaut, car vous pouvez y renoncer. Son atout : un abattement forfaitaire de 50 %.

Abattement et amortissement, une combinaison gagnante

Si, en revanche, vous percevez plus de 32 600 euros de BIC par an, ou sur option de votre part, le régime réel s’applique, avec une déduction des charges réelles. Il est plus intéressant si l’abattement de 50 % du micro-BIC ne couvre pas l’intégralité de vos charges : intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion locative… Outre ces charges, on peut déduire aussi annuellement l’amortissement du bien et des meubles, c’est-à-dire une fraction de leur valeur. Le taux d’amortissement est de 3 à 5 % pour les murs selon leur nature. Il est nettement plus élevé pour les meubles. Le solde des BIC, après charges et amortissements, est imposé avec vos autres revenus.

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 15,50 % seront à régler en plus. Bonus : votre bien peut être parfois classé en location meublée de tourisme, de une à cinq étoiles selon plusieurs critères (état du bien, surface, qualité de l’équipement…). Dès lors, l’abattement en micro-BIC passe à 71 %, à condition de percevoir moins de 81 500 euros de BIC dans l’année.

Tenté par ce petit eldorado pour rentier ? Attention toutefois aux arbitrages au sein de votre patrimoine immobilier. N’oubliez pas que, hors résidence principale, la plus-value est taxée si vous n’êtes pas propriétaire depuis trente ans.

SOURCE : votreargent.lexpress.fr 15/07/2013

•  A la différence du régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers pour calculer le revenu BIC imposable, ce sont les frais réellement engagés qui viennent en déduction des revenus acquis (comptabilité d’engagement).
•  S’il est vrai qu’au régime réel simplifié BIC, les loyers sont déclarés même sans avoir été réglés par le locataire, les dépenses afférentes à cette activité sont enregistrées dans la déclaration annuelle même si elles n’ont pas été décaissées.
• Dans le régime réel, il est aussi calculé et comptabilisé un amortissement sur le bien et sur le mobilier. Bien qu’étant une charge non décaissée, cette dépense est constatée dans la déclaration réelle et contribue à diminuer le revenu imposable sans pouvoir créer de déficit.
• Même sans prêt bancaire finançant le bien, le régime du réel simplifié en location meublée est parfois plus intéressant que le régime du micro-BIC qui se contente de pratiquer un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés.
•  D’autant qu’à condition que l’activité reste classée fiscalement en location meublée non professionnelle, cela n’engendre pas de conséquence en matière d’imposition des plus values.

Attention toutefois à justifier d’une mise en location à titre d’habitation principale dans les grandes agglomérations (sinon autorisation nécessaire à demander pour faire de la location de courte durée).

La déductibilité des charges sera toutefois appréciée en fonction de la proposition du bien à la location tout au long de l’année.

En 2011 par exemple, avec un taux moyen de 2,08% sur l’année (2% puis 2,25%), le Livret A n’a pas égalé l’inflation moyenne de 2,1%. Il a donc payé un rendement réel légèrement négatif traduisant une dévalorisation du capital placé. L’an dernier, les épargnants ont été un peu mieux servis. Face à une inflation moyenne de 1,95%, le retour réel a atteint 0,3%. Il est toutefois resté inférieure à la moyenne de 0,73% constatée selon nos calculs depuis 2000.

Qu’en sera-t-il alors en 2013 ? Si le taux n’est pas retouché en cours d’année, un Livret A offrira un rendement facial de 1,79% sur l’année (11 mois à 1,75% et 1 mois à 2,25%). Quant à l’inflation, on ne peut bien entendu se baser à l’heure actuelle que sur des projections.

Si elle maintient sur l’année son rythme de décembre (1,3%), un capital placé sur un Livret A se revalorisera réellement de 0,49%. Les projections de divers établissements et institutions se situent toutefois un peu au-dessus. Une moyenne de plusieurs d’entre elles donne un chiffre de 1,5%. Si cela correspond bien à la moyenne annuelle, on pourra alors parler d’un taux réel de 0,29%, soit presqu’autant qu’en 2012.

Le LMNP en revanche bénéficie d’une rentabilité nette comprise entre 4% et 5,50% avec l’avantage de suivre l’inflation puisque les loyers sont revalorisés chaque année. C’est donc une réelle alternative pour bénéficier d’un placement sans baisse par rapport à l’évolution du cout de la vie ».

Source « Boursier.com »

(LaVieImmo.com) – Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2013, les députés ont adopté un amendement déposé par le gouvernement, visant à prolonger de quatre ans la durée de vie du régime Censi Bouvard, qui devait prendre fin au 31 décembre prochain.

Mis en place en début 2009, le dispositif s’applique aux investissements immobiliers réalisés, principalement, dans des résidences avec services pour étudiants ou personnes âgées, ou des résidences de tourisme. Le taux de la réduction d’impôt est maintenu à 11 % pour les opérations réalisées en 2012.